Immobilier : Calcul des frais de notaire - NotaStart

Immobilier et "frais de notaire"

La rémunération du notaire est strictement encadrée et réglementée par l’Etat. En effet, en contrepartie de sa mission de service public, le notaire fait l’objet d’un tarif que l’on qualifie improprement de « frais de notaire » alors que cette somme recouvre en réalité plusieurs choses :

  • des taxes (ou impôts) : taxe de publicité foncière, frais d’assiette et de recouvrement, taxe départementale, droits sur état… etc.
  • des débours (ou déboursés) : ce sont les sommes que vous avancez pour que le notaire instruise votre dossier en demandant toutes les pièces nécessaire (pièces d’état civil, état hypothécaire, consultation du BODACC, demande de casier judiciaire…) ou règle le coût d’intervention d’un professionnel (comme un cabinet d’urbanisme).
  • et la rémunération du notaire : elle ne représente en principe que 5 à 10 % du tarif d’un acte, le reste revenant à l’Etat ou aux collectivités territoriales. Contrairement à une idée reçue, les sommes que vous versez chez le notaire constituent une provision sur frais, c’est-à-dire une somme plus importante que le coût réel de l’opération et qui vous est restituée dans un délai raisonnable suite à la signature de l’acte.

Les sommes versées sont déposées à la Caisse des Dépôts et Consignations et ne sont pas rémunérées. Le notaire n’est rémunéré au titre de l’opération qu’après la signature de l’acte et n’a aucun intérêt à laisser trainer un dossier. Il ne peut vous réclamer aucune somme suite à la signature.

La rémunération du notaire se divise en 2 catégories :

  • d’une part, les émoluments (éléments du tarif)
  • d’autre part, les honoraires (librement convenus)

Les émoluments

Ces émoluments peuvent être fixes ou proportionnels. Antérieurement, ils se calculaient à partir d’une unité de valeur (UV) appelée dans notre jargon « UV de formalités » qui avait une valeur de 3,90 € hors taxes.

Depuis la loi « MACRON » du 6 août 2015, le tarif a été réformé et on parle dorénavant de « coût de formalités », c’est-à-dire que chaque opération se voit attribuer un coût forfaitaire. Par exemple, le notaire qui consulte un fichier public comme le Bulletin Officiel des Annonces Civiles et Commerciales (BODACC) afin de vérifier que le vendeur d’un bien immobilier ne fait pas l’objet d’une mesure de surendettement des particuliers facturera une somme de 11,54 euros hors taxes

Pour d’autres types d’opérations comme la négociation immobilière, le notaire sera rémunéré sur la base d’un émolument proportionnel assis sur la valeur du bien vendu, soit en moyenne 5 % hors taxes.

Les honoraires

Les honoraires sont librement fixés entre le notaire et ses clients pour certaines opérations seulement. Il s’agit de l’ancien « article 4 » qui, antérieurement à la loi MACRON, qualifié ces honoraires libres.

Ces honoraires doivent faire l’objet, au préalable, d’une convention dite « convention d’honoraires » sous forme écrite dans laquelle le coût estimé doit être mentionné ainsi que les modalités de son calcul.

Ces honoraires versés directement au notaire s’appliquent aux actes relevant principalement du droit des affaires comme la constitution de statuts de société, la vente de fonds de commerce ou encore un rendez-vous de conseils sur un point juridique.

Exemple pratique

Prenons l’exemple d’une vente immobilière :

Le bien est vendu par A au profit de B pour un prix de 550.000 euros dont 15.000 euros de meubles meublants (ou mobilier).

La base d’imposition est donc égale à : 550.000 – 15.000 = 535.000 euros.

Il est situé à PARIS dans un immeuble ancien.

Le prix est financé pour partie au moyen d’un prêt garantie par une inscription hypothécaire.

Pour plus d’informations, vous pouver consulter le simulateur de frais d’achat immobilier : https://www.immobilier.notaires.fr/fr/frais-de-notaire

Le saviez-vous?

Le fait de mentionner du mobilier permet aux deux parties à l’acte de faire des économies !
Pour le vendeur, cela peut permettre, dans certains cas, d’échapper à une éventuelle imposition au titre des plus-values immobilières car le mobilier peut se déduire du prix de vente, à condition d’être justifié par des factures ou avoir fait l’objet d’un inventaire par un commissaire-priseur.

Pour l’acquéreur, cela permet de réduire le montant des frais d’acquisition car ces derniers sont assis sur le prix, déduction faite du mobilier. Toutefois, n’hésitez pas à demander conseil à votre notaire sur ce point car le montant du mobilier doit être raisonnable par rapport au prix de vente.