Comment calculer les plus-values immobilières ?

La résidence principale exonérée

Le logement du vendeur échappe à l’impôt de plus-value qui pèse sur les autres biens immobiliers (terrains, résidences secondaires, immobilier locatif…). Précisions.

Comment sont imposées les plus-values immobilières ?

Les plus-values immobilières sont lourdement taxées : depuis le 1er février 2012, 30 années sont nécessaires (contre 15 auparavant) pour être exonéré par le jeu des abattements appliqués chaque année. Aucun abattement n’est pratiqué au titre des cinq premières années de détention. Le taux d’imposition est de 19 %. S’y ajoutent les prélèvements sociaux et une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000 €. L’office notarial assure la déclaration aux services fiscaux et le règlement de l’impôt.

Pour déterminer la plus-value et son imposition, le notariat propose un outil de calcul précis et complet (plus-values.notaires.fr), à retrouver aussi sur les sites notaires.fr et immobilier.notaires.fr. Par ailleurs, votre notaire peut répondre à toutes vos questions sur la fiscalité liée à la vente de votre bien.

Cependant cette imposition ne concerne pas la résidence principale du vendeur, totalement exonérée.

Comment est définie la résidence principale ?

Pour l’administration fiscale, la résidence principale est la résidence habituelle et effective du contribuable et de sa famille. Il doit y habiter plus de la moitié de l’année – et pouvoir le prouver -pour bénéficier de l’exonération.

Les dépendances « immédiates et nécessaires » cédées en même temps que la résidence principale sont exonérées, même si elles sont vendues à un autre acquéreur. A ce sujet, l’administration précise diverses conditions: ainsi, un garage doit être situé à moins d’un kilomètre du logement, une chambre de service doit être dans le même immeuble… .

Faut-il habiter le logement jusqu’au jour de la cession ?

En principe, le logement doit être la résidence principale du vendeur le jour de la cession, mais certains assouplissements sont admis. Ainsi, le vendeur peut déménager après la mise en vente du bien, à condition que la cession ait eu lieu dans un délai raisonnable, soit une année – sauf conjoncture immobilière désastreuse. Il doit tout mettre en œuvre pour trouver un acquéreur (petites annonces, ajustement aux prix du marché…).

Lorsque la vente est consécutive à un divorce ou à une séparation, les ex-conjoints sont tous deux exonérés si l’un d’eux réside dans le logement au moment de sa mise en vente.

Un régime encore plus favorable bénéficie aux personnes âgées qui s’installent en maison de retraite. Elles disposent de deux années pour vendre, à compter de leur entrée dans un établissement. Entre-temps, le bien ne doit pas avoir été loué ou prêté. Toutefois, le bénéficiaire ne doit pas être assujetti à l’ISF et son revenu ne doit pas dépasser un certain seuil.